隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和民間金融市場的活躍，;名為房屋買賣實為民間借貸關(guān)系的案件，逐步呈現(xiàn)上升趨勢。司法實踐中，少部分相似案例中的房屋買賣合同被法院認定有效，但是大部分相似案例中的房屋買賣合同被法院認定無效。以下我們將通過具體案例解析民間借貸中簽訂的房屋買賣合同效力到底如何。

　　指導性案例72號：湯某、劉某、馬某、王某訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

　　案號：最高人民法院民事判決書(2015)民一終字第180號

　　指導意義：

借款合同到期后債務人無力償還借款，雙方經(jīng)協(xié)商一致將借款合同關(guān)系變更為商品房買賣合同關(guān)系的行為合法有效。此商品房買賣合同并非為雙方之前的借款合同提供擔保，也不違反《物權(quán)法》第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應予以審查，以防止當事人將超高利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。

　　案情簡介：

湯某、劉某、馬某、王某與雁海公司先后簽訂多份借款合同，通過實際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對雁海公司合計2.6億元借款的債權(quán)。

該債權(quán)陸續(xù)到期后，因雁海公司未償還借款本息，雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定雁海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款。

后因雁海公司拒不交房，湯某等四人向新疆高院提起訴訟，主張雙方在借款合同到期后簽訂的商品房買賣合同有效，雁海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約。

　　判決結(jié)果：

　　新疆高院一審判決：

雁海公司向湯某等四人支付違約金9275057.23元和律師費416300元。

雁海公司不服向最高法院上訴稱，雙方之間買賣合同系借款合同的擔保，并非雙方真實意思表示，且欠款金額包含過高利息。最高法院：

一審判決錯誤，遂改判：撤銷一審判決;駁回湯某等四人的訴訟請求。

　　法院意見：

民事交易活動中，當事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應予以準許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期雁海公司難以清償債務時，通過將雁海公司所有的商品房出售給湯某等四位債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。雁海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。

但在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，由于雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來，且雁海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護購房者合同權(quán)利時，人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借款利息的計算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認。

　　相關(guān)法條

　　《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百八十六條 抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》[法釋〔2015〕18號]

第二十四條　當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。

朱某與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

案號：最高人民法院民事判決書(2011)民提字第344號

　　指導意義：

如果借款合同為案涉商品房買賣合同的履行附設了解除條件，即借款到期，債務人還清借款，商品房買賣合同不再履行;借款到期，債務人不能償還借款，則履行商品房買賣合同。此解除條件不違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定，應為有效。

　　法院意見：

本案雙方當事人實際上就同一筆款項先后設立商品房買賣和民間借貸兩個法律關(guān)系。

禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質(zhì)上的不公平。本案《借款協(xié)議》中"如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項"的約定，并非法律上禁止的流押條款。

首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱某所有。

其次，案涉十四份協(xié)議均為依法成立并生效的合同，雙方當事人約定提供擔保，并附設了解除條件，該約定并不違反法律、行玖法規(guī)的強制性規(guī)定。

　　案例：廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與楊某商品房銷售合同糾紛案

　　案號：最高人民法院(2013)民提字第135號

　　指導意義：

當事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保并辦理商品房備案登記的，借款人無力還款時，債權(quán)人只能申請法院拍賣或者變賣案涉房產(chǎn)，而不能直接取得房屋所有權(quán)。

　　法院意見：

最高法院認為，認定當事人之間是否存在債權(quán)債務關(guān)系，書面合同并非不可缺少的要件。只要確認雙方當事人就借貸問題達成了合意且出借方已經(jīng)實際將款項交付給借款方，即可認定債權(quán)債務關(guān)系成立。

盡管本案中雙方當事人簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為并不導致抵押權(quán)的成立，但足以在雙方當事人之間成立一種非典型的擔保關(guān)系。既然屬于擔保，就應遵循物權(quán)法有關(guān)禁止流質(zhì)的原則，也就是說在債權(quán)人實現(xiàn)擔保債權(quán)時，對設定的擔保財產(chǎn)，應當以拍賣或者變賣的方式受償。

　　案例：張某、賀某房屋買賣合同糾紛案

　　案號：最高人民法院民事裁定書(2017)最高法民申1543號

　　法院意見：

最高法院認為，張某、賀某與金冠公司之間是民間借貸合同法律關(guān)系，并非商品房買賣合同法律關(guān)系。

首先，本案的《借款補充協(xié)議二》、《債務清償協(xié)議書》、三份《株洲市商品房(預)銷售合同》及《債務清償結(jié)算書》均是為解決張某、賀某與金冠公司之間的民間借貸合同法律關(guān)系而簽訂。

雙方簽訂三份《株洲市商品房(預)銷售合同》的目的并不是真正要將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給張某和賀某，轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)并非雙方的真正意思表示，而是為了促使金冠公司履行債務，實為對雙方之間借貸關(guān)系的擔保。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。因此，本案應按民間借貸法律關(guān)系審理。

案例：鄭松與拓海公司房屋買賣合同糾紛案

案號：最高人民法院(2016)最高法民申1234號

法院意見：

從雙方簽訂的《借款合同》的約定看，鄭松向拓海公司支付的300萬元實為履行借款合同的出借義務，雙方簽訂的《商品房買賣合同》所約定的105號商鋪，只是用作借款合同的擔保物。上述合同約定的內(nèi)容可以證明，雙方的《商品房買賣合同》并非為了實現(xiàn)房屋買賣，真實的意思是作為《借款合同》的擔保。簡言之，鄭松與拓海公司之間真實法律關(guān)系是民間借貸，《商品房買賣合同》只是作為借貸擔保的一種方式。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定：鄭松關(guān)于原判決認定其未支付購房款等事實缺乏證據(jù)的主張，本院不予支持。

　　歸納總結(jié)：【最高院】有關(guān)買賣合同為借款合同提供擔保10條裁判意見

1.認定是買賣合同是否是為借款合同提供擔保，需基于在案證據(jù)能夠證明的雙方簽訂的相關(guān)合同情況、約定的權(quán)利義務內(nèi)容及履行等雙方交易的事實并結(jié)合各自主張的法律關(guān)系特征進行綜合審查判斷

2.雙方當事人既簽訂買賣合同又簽訂借款合同，但支付款項一方支付的款項實為借款，而并非是買賣合同價款的，應當認定買賣合同系為借款合同提供擔保。

3.商品房買賣合同為借款合同提供擔保的，商品房買賣合同已辦理了商品房預售登記，具有公示作用以及對抗第三人的效力，能夠限制該擔保房屋的轉(zhuǎn)讓或其他處分，但價款人不能清償債務時，債權(quán)人應以擔保房屋清算后所得的價款進行受償。

4.買賣合同為借款合同提供擔保情形，借款合同為主合同，買賣合同為從合同，債務人不履行還款義務，并不發(fā)生自動履行買賣合同而借款合同終止的效力。

5.債權(quán)人與債務人將原來借款本息轉(zhuǎn)化為購房款，并簽訂房屋買賣合同的，該買賣合同并非是為借款合同提供擔保。

6.第三人為擔保借款合同債務人履行債務與債權(quán)人簽訂的買賣合同，同屬于買賣合同為借款合同提供擔保情形。

7.買賣合同為借款合同提供擔保，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的情形時，該種擔保合同應為合法有效。

8.買賣合同為借款合同提供擔保，在債務人不能履行還款義務時，債權(quán)人也不能直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)，而是要進行清算，即對擔保房屋進行拍賣折價后從價款中受償。

9.買賣合同為借款提供擔保，當事人以買賣合同起訴法院駁回，構(gòu)成借款合同訴訟時效中斷。

10.當事人以簽訂商品房買賣合同作為借款的擔保，出借人已按照民間借貸法律關(guān)系起訴，并依生效判決申請執(zhí)行以拍賣房產(chǎn)的，其他非買賣合同當事人訴請確認該商品房買賣合同無效的，法院不予支持。